Alquileres: se cobra en pesos y se actualizan cada 6 meses

Una de las primeras medidas del presidente Javier Milei fue la derogación de la Ley de Alquileres y, con ello, la puesta en marcha de nuevas condiciones entre locador y locatario para la redacción de los contratos.

Entre las principales modificaciones se cuentan la reducción del plazo para indexar los montos de alquiler mensual, atento al incremento de la inflación. Esto persigue como objetivo que el propietario del inmueble no quede atrasado en cuanto a lo que le representa el cobro del alquiler en un contexto inflacionario.

En San Francisco, a partir de la regulación derogada, la renovación de contratos o inicio de alquileres usualmente se pacta con un mecanismo de renovación del monto en un plazo promedio de seis meses y para la actualización se utiliza el Índice de Contrato Locativo (ICL), un indicador creado con el fin de poder establecer parámetros a la hora de celebrar contratos de alquiler.

En pesos 

Si bien la nueva normativa permite el cobro del alquiler en moneda extranjera, en su gran mayoría las renovaciones se pactaron en pesos, salvo en propiedades que son utilizadas para actividad industrial (galpones, naves industriales, etc) o con fines comerciales. En este caso, el alquiler se pacta en dólar billete por lo cual se elimina la cláusula indexatoria.

Fernanda Oldrino, de Oldrino Inmobiliaria, explicó a LA VOZ DE SAN JUSTO que “los nuevos contratos elaborados a partir de la derogación de la Ley de Alquileres se fueron celebrando en pesos. En solo uno” de los inmuebles que tiene bajo administración “se está analizando el cobro del alquiler en dólares, pero es algo que todavía no se ha concretado”.

Sostuvo que con las nuevas condiciones, “definir la moneda en la que se tiene que abonar el monto del alquiler dependerá de lo que pretenda el dueño del inmueble y lo que acepte el inquilino. En caso de haber un acuerdo, se puede hacer un contrato en dólares que podrá ser cobrado directamente en moneda extranjera mientras que otros optan por percibir el monto en pesos, al valor dólar oficial en el momento del pago”.

En esta época del año suelen renovarse una gran cantidad de contratos de alquiler. Oldrino comentó que “como mínimo la actualización de contratos ronda un incremento del orden del 150 %”, aunque también aclaró que si el monto del contrato a renovar había quedado muy desactualizado con respecto a los valores actuales, “la adecuación puede llegar a superar el 200 % para llevar el monto del alquiler al valor de mercado actual”. 

“En estos últimos casos, se trata de inmuebles que han quedado con valores extremadamente bajos porque vienen con valores de fines de 2020”, aclaró. 

Actualmente, una persona que pretenda alquilar una vivienda de dos dormitorios, con todos los servicios, en la zona de los cuatro bulevares de San Francisco, tiene que pensar en un alquiler que ronda los 250.000 pesos mensuales. Mientras que el alquiler para un departamento para estudiantes, cercano a la zona de la UTN, compuesto por un dormitorio, cocina comedor y baño, se alquila entre 120.000 y 150.000 pesos. 

A su vez, un departamento de dos dormitorios, se ofrece a un promedio de 200.000 pesos mensuales.

Hay demanda, pero “es difícil” cerrar contratos

Teniendo en cuenta las actuales condiciones del mercado inmobiliario para los alquileres, Oldrino informó que “hay demanda” aunque reconoció que “es difícil” terminar de cerrar contratos por temor de los inquilinos respecto de la incertidumbre generada por la situación económica.

“La gente está muy asustada porque tienen miedo de afrontar los ajustes de alquileres cada tres o seis meses. No es lo mismo afrontar un alquiler con un precio de mercado normal y ajustarlo cada seis que arrancarlo en un monto y querer ajustarlo cada dos o tres meses”, porque en ese caso “se llega a tener que abonar montos que pueden ser insostenibles”.

En la mayoría de los casos, según indicó Oldrino, “se aplica una adecuación del monto de alquiler de manera semestral aplicando para ello el resultante del índice ICL”.

En tanto que “para el caso de alquileres de locales comerciales, galpones u oficinas es más común realizar contratos en dólares billete y actualizados trimestralmente. Acá se maneja otro volumen de dinero y la finalidad comercial hace que estas sean las condiciones más convenientes”, agregó. 

Los contratos de alquiler con los últimos cambios

• El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años. El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler: En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado: en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años. Para los restantes destinos será de tres años.
• Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato. “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.
• Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Es decir que se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
• La limitación de los jueces. Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes. Tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.
• Fianza, garantía y periodicidad del pago. La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. 
• Cuándo se puede rescindir el contrato. El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
• Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP. Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.